Der VwGH hat sich in seinem Erkenntnis vom 10.4.2024 (Ro 2023/16/0013) mit der Berechnung der Grundbucheintragungsgebühr bei Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse bei Vereinbarung eines Kaufpreises unter dem Marktpreis beschäftigt.
Generell ist die Bemessungsgrundlage für die Grundbuchseintragungsgebühr gemäß § 26 Abs 1 GGG der Wert des einzutragenden Rechts, also idR der Verkehrswert. In bestimmten Fällen, insbesondere im Falle eines Kaufvertrages, ist jedoch gemäß § 26 Abs 3 GGG die Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Dies allerdings nur, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sodass die Gegenleistung offenkundig nicht dem auf dem freien Markt erzielbaren Preis entspricht.
Im gegenständlichen Fall konnte der Käufer eine Wohnung inklusive KFZ-Stellplatz günstiger erwerben, da er über einen „Anspruch“ auf solche Wohnungen verfüge und die Vergabekriterien erfülle und einhalte. Nach Ansicht des BVwG handelt es sich dabei um eben solche außergewöhnlichen Verhältnisse, die der Zugrundelegung der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage für die Grundbuchseintragungsgebühr entgegenstehen, sodass die Berechnung vom gemeinen Wert gem § 10 BewG zu erfolgen hat. Diese Rechtsansicht bestätigte der VwGH und wies die Revision als unbegründet ab.
Fazit: Die Grundbuchseintragungsgebühr ist auch bei Kaufverträgen nicht immer vom Kaufpreis zu berechnen. Wenn nämlich außergewöhnliche Umstände vorliegen, die dazu führen, dass der vereinbarte Kaufpreis unter dem Verkehrswert liegt, ist stattdessen der Verkehrswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
