Der VwGH hat sich kürzlich in einem Erkenntnis mit der im Kaufvertrag vorgenommenen Kaufpreisallokation im Zusammenhang mit der Hauptwohnsitzbefreiung beschäftigt (VwGH 24. 4. 2024, Ro 2022/15/0044).
Im zugrundeliegenden Sachverhalt wurde eine bebaute, als Hauptwohnsitz genutzte Liegenschaft veräußert und der erzielte Veräußerungsgewinn unter Inanspruchnahme der Hauptwohnsitzbefreiung zur Gänze steuerfrei behandelt. Gemäß der im Kaufvertrag vorgesehen Kaufpreisallokation fielen von einem Gesamtkaufpreis iHv EURm 21 insgesamt EURm 17,2 auf das Gebäude und EURm 3,8 auf Grund und Boden.
Das veräußerte Grundstück hatte eine Gesamtfläche von ca 2.500m², wovon ca 200m² bebaut waren. Die nicht bebaute Fläche betrug somit ca 2.300m². Nach Ansicht des Finanzamts (gestützt auf ständige Rechtsprechung des VwGH) ist die Hauptwohnsitzbefreiung in Bezug auf Grund und Boden allerdings nur auf maximal 1.000m² anwendbar, weshalb ein darüberhinausgehender Teil steuerpflichtig ist.
Weiters hat das Finanzamt die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisallokation beanstandet und stattdessen eine Aufteilung nach der Sachwertmethode vorgenommen. Nach dieser Methode wird der Kaufpreis im Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt.
Die Heranziehung dieser Methode wurde in der Folge sowohl vom BFG, als auch vom VwGH, bestätigt. Im Ergebnis war dem Grund und Boden ein höherer Teil des Kaufpreises zuzurechnen, was wiederum, aufgrund der Beschränkung auf 1.000m², zu erhöhten steuerpflichtigen Einkünften führte.
Fazit: Die Allokation des Gesamtkaufpreises zu Grund und Boden bzw Gebäude darf für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung nicht willkürlich erfolgen, sondern muss strengen objektiven Maßstäben entsprechen. Dafür eignet sich nach Rechtsprechung des VwGH am besten die Sachwertmethode, bei der die Verkehrswerte des Gebäudes und des übrigen Grund und Bodens zu schätzen und in ein Verhältnis zu bringen sind. Anschließend ist der Gesamtkaufpreis nach diesem Verhältnis aufzuteilen.
